Alles, was Kleinvermietende wissen müssen.

Anschaffungsnaher Aufwand

Renovierst du in den ersten drei Jahren nach dem Kauf für mehr als 15 % des Gebäudewerts, zählt das nicht mehr als sofort absetzbarer Erhaltungsaufwand, du musst es über die Gebäude-AfA abschreiben.

Erhaltung vs. Herstellung

Erhaltungsaufwand (Reparatur, Austausch) ist sofort absetzbar. Herstellungsaufwand (Erweiterung, wesentliche Verbesserung) erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage und wird über Jahre abgeschrieben.

Gebäude-AfA

Den Gebäudeanteil deines Kaufpreises schreibst du jährlich ab, typisch 2 % (Altbau), 2,5 % (vor 1925) oder 3 % (Fertigstellung ab 2023). Der Grund und Boden ist nicht abschreibbar.

Geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG)

Anlagegüter bis 800 € netto kannst du im Anschaffungsjahr komplett absetzen statt über Jahre abzuschreiben.

Vermietungsabsicht bei Leerstand

Werbungskosten bei Leerstand sind nur absetzbar, wenn du die Vermietungsabsicht nachweisen kannst (Inserate, Maklerauftrag). Sonst droht die Aberkennung.

Vermietung an Angehörige

Vermietest du an Familie, muss der Vertrag fremdüblich sein (Miete ≥ 50 % der ortsüblichen Miete, marktübliche Kaution). Sonst werden Werbungskosten gekürzt.

GbR-Gesellschafter als Mieter

Mietet ein Mitgesellschafter eine Wohnung der GbR, wird der Mietvertrag nur quotenmäßig anerkannt, soweit die Wohnung den anderen Gesellschaftern gehört.

Mischnutzung (Eigennutzung + Vermietung)

Wohnst du selbst in einem Teil des Hauses, kannst du Werbungskosten nur für den vermieteten Flächenanteil ansetzen, aufgeteilt nach Quadratmetern, nicht nach Anzahl der Wohnungen.