Die Grundregel
Erhaltungsaufwand erhält den bestehenden Zustand des Gebäudes (Reparatur, Austausch gleichwertiger Teile) und ist im Jahr der Zahlung voll als Werbungskosten abziehbar.
Herstellungskosten entstehen, wenn etwas Neues geschaffen, das Gebäude erweitert oder über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessert wird. Sie erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage.
Die typischen Streitfälle
Eine "wesentliche Verbesserung" liegt vor, wenn mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsbereiche (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) deutlich gehoben werden (Standardsprung).
Auch der anschaffungsnahe Aufwand (15 %-Regel) kann Erhaltungsaufwand nachträglich zu Herstellungskosten umqualifizieren.
Beispiel: Ein neuer, vergleichbarer Bodenbelag ist Erhaltungsaufwand. Wird zusätzlich ein Bad angebaut, ist das Herstellungsaufwand und wird abgeschrieben.