Worum geht es?
Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), behandelt das Finanzamt sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten.
Die Folge: Statt die Kosten sofort als Erhaltungsaufwand abzuziehen, musst du sie über die Gebäude-AfA über Jahrzehnte abschreiben, der Liquiditätsvorteil im Renovierungsjahr entfällt.
Was zählt mit, was nicht?
In die 15 %-Grenze fließen praktisch alle Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen ein. Nicht mitgerechnet werden Erweiterungen (echte Herstellungskosten) sowie jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten.
Maßgeblich ist der Gebäudeanteil des Kaufpreises, nicht der Gesamtpreis inklusive Grund und Boden. Deshalb lohnt eine saubere Kaufpreisaufteilung von Anfang an.
So behältst du die Grenze im Blick
Plane größere Maßnahmen, die nicht dringend sind, möglichst erst nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist. Dokumentiere jede Rechnung mit Datum und Betrag, damit du den verbrauchten Spielraum kennst.
Rentaru überwacht das automatisch: Belege im Drei-Jahres-Fenster werden laufend gegen die 15 %-Grenze gerechnet und du wirst gewarnt, bevor du sie reißt.
Beispiel: Gebäudeanteil 300.000 €. Die 15 %-Grenze liegt bei 45.000 € in drei Jahren. Renovierst du für 50.000 €, kippen alle Kosten in die AfA, und werden statt sofort nur mit z. B. 2 % pro Jahr wirksam.